Çevre Bakanlığı, Apartman ve Site Yönetimlerinde Denetim Getiriyor

Gayrimenkul hukuku uzmanları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın apartman ve site yönetimlerinde yaşanan sorunları çözmek için hazırladığı “Tesis Yönetim Hizmetleri” düzenlemesinin sektöre kalite, şeffaflık ve denetim getireceğini belirtti.

Yüksek aidatlar, hesap vermeyen yönetimler, denetim eksiklikleri ve harcamaların gizliliği gibi sorunlara çözüm arayan Bakanlık, ayrıca suç örgütlerinin site yönetimlerini ele geçirme çabalarına karşı da önlemler alıyor. Bu bağlamda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle, site yönetim hizmeti sunacak şirketler, Bakanlık tarafından sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Yönetim faaliyetleri ve yapılan harcamalar ise bağımsız denetim şirketleri tarafından gözden geçirilecek ve denetimlerin yılda en az bir kez yapılması zorunlu olacak. Ayrıca, kat malikleri, denetim talebinde bulunabilme hakkına sahip olacak.

Yeni düzenleme, kat maliklerinin yaşadıkları binaların yönetimine dair bilgi ve belgelere şeffaf şekilde erişebilmesi amacıyla Bakanlık tarafından oluşturulacak bir elektronik yazılım sistemiyle desteklenecek. Bu sistem sayesinde maliklere, tüm yönetim süreçlerine kolay erişim sağlanacak.

“DÜZENLEME, USULSÜZLÜK VE YOLSUZLUKLARA KORUMA KALKANI OLABİLECEK”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, sitelerde yaşanan sorunların bazen insanlar için katlanılamaz duruma geldiğini açıklarken, “Türkiye’de site hayatı ciddi şekilde çoğaldı. Buna paralel olarak kayıt dışılık ve yolsuzluk da oluştu. Mevcut tüm süreçler denetlenmediği için ilk aşamada Bakanlık tarafından genel müdürlük kurulması doğru bir adım oldu. Bakanlık, profesyonel olarak yöneticilik yapacak şirketlere bir standart belirliyor. Buna eğitimler, sermaye yeterliliği, çeşitli standartlar, kıstaslar getirecektir.” ifadelerine yer verdi.

“KİŞİLERİN CEZALANDIRILMASI YOLU AÇILABİLİR”

Kiraz, yönetim şirketinin usulsüzlük yapması durumunda teminat zorunluluğunun getirilebileceğini ve bu teminatın, yapılan hataların bedelini karşılamak için kullanılabileceğini belirtti.

Bakanlığın bu düzenlemesinin şeffaflık sağlayacağını, kat maliklerinin yönetim şirketini tanıma fırsatı bulacaklarını ve yetkilendirilmiş firmalarla çalışmanın güvence sağlayacağını ifade eden Kiraz, bu sistemin usulsüzlük ve yolsuzluklara karşı bir koruma mekanizması işlevi görebileceğini vurguladı.

Kiraz, sitelerdeki iç denetimlerin çoğunlukla genel kurullarda yönetim kurulunun isteği doğrultusunda oluştuğuna dikkati çekerek, “Bakanlık, Türk Ticaret Kanunu’ndaki dış denetime tabi şirketlerde olduğu gibi dış denetim zorunluluğu getiriyor. Şimdi şirket sertifikalı ve sermaye yeterliliği varsa belli güvence verecek ama yine de bu şirket usulsüzlükler yapabilir. Yapılacak dış denetimlerle şirketin hizmet, personel alımları ve ödemeleri takip edilebilir. Denetçi varsa usulsüzlükleri savcılıklara şikayet ederek, kişilerin cezalandırılması yolunu açabilir” dedi.

“PLAN MUTLAKA OKUNMALI”

Kiraz, yapılması planlanan düzenlemelerin doğru ve faydalı olduğunu belirterek, ancak 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevcut yapılarla uyumsuz olduğunu ve bu nedenle gelecekte değiştirilmesini beklediklerini ifade etti.

Bakanlık tarafından kat maliklerinin yönetimlere dair bilgi ve belgelere şeffaf bir şekilde erişebilmesi amacıyla kurulacak elektronik yazılım sisteminin önemli ve değerli bir adım olduğunu vurgulayan Kiraz, bu yeniliğin sektöre büyük katkı sağlayacağını söylerken, “Bir binada daire satın alırken veya kiralarken mutlaka yönetim planı okunmalı. Yani yönetim planına göre o sitede aidatların ne şekilde toplanacağını öğrenmelerini kesinlikle öneriyorum. Okumadığımızda çok ciddi mağduriyetler ortaya çıkıyor. Özellikle kat malikleri hatta maliklerden vekalet alarak kiracılar da genel kurullara katılmalı. Varsa raporlara itirazlarını yapıp genel kurul tutanağına geçirmeliler. Eğer tüm süreçlerde hukuka aykırılıklar olduğunu görüyorlarsa bunları mutlaka yazılı hale getirmelerini, ilgili kurumlara yani önce kendi iç denetimine bildirmelerini, ardından da eğer birtakım usulsüzlük ve yolsuzluklar görüyorlarsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesi kapsamında hakimin müdahalesi yolunu mutlaka tercih etmelerini öneriyorum.” şeklinde konuştu.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1965’te kabul edildikten sonra birçok kez değişikliğe uğradığını ancak yapılanların “yama” şeklinde kaldığına dikkat çekti ve Bakanlığın site ve tesislerdeki yönetim sistemini ele almasının çok önemli olduğunu belirterek şu ifadelerine yer verdi:

“Site yönetimi ve işletmesinin belli lisans alan şirketlerce işletilebilmesi, bunların kar oranlarının belli ve şeffaf olması hem malikler hem de kiracılar açısından yararlı olacak. Böylece kiracılar da almadıkları hizmetler veya sorumlu olmadıkları giderlerin ödemesinden kurtulacaklardır. Yönetim şirketlerinin doğrudan Bakanlığa ait bir veri tabanında, aldıkları kararlar, genel kurul kararları, işletme projeleri alım ve harcamalarının yer alması, bu alanda belli kalite getirecektir. Diğer taraftan hem maliklerin hem de kiracıların bu sisteme istedikleri zamanda veya en azından belli zamanlarda girebilmesi, sistemin daha şeffaf işlemesine destek olacaktır.”

KİRACI MAL SAHİBİ İLİŞKİLERİNİ DÜZENLİYOR

Yüksel, bu alandaki belirsizliklerin ve suistimallerin, mevcut kanunlardaki eksikliklerden kaynaklandığını belirterek, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki giderler, aidatlar ve kiracı ile mal sahibinin sorumluluklarına dair düzenlemelerin de gözden geçirilmesi gerektiğini vurguladı.

Bu kanunlarda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelikle belirsizliklerin giderileceğini aktaran Yüksel, “Mevcut haliyle her iki yasada açık olmayan hükümler içerdiği için taraflar mağdur olmaktadır. Site yöneticiliği, Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanmalıdır, bu alandaki Bakanlık çalışmaları çok faydalı olacaktır. Meslek standardı hazırlanmalı, yönetici şirketlerin sermayesi güçlü olmalı, site yönetimlerindeki şikayetler giderilmesi için şeffaf yazılım üzerinden yürütülmelidir. Bu yazılım sisteminin, Bakanlık üzerindeki bir yazılım aracılığıyla yürütülmesi yararlıdır.”